Федэральны з нізкім узроўнем даходу жыллё падатковы крэдыт праграма была паспяховай з 1987 года ў забеспячэнні жыхароў з нізкімі даходамі прыстойных кватэр па даступнай арэнды. Калі вы шукаеце кватэру пры падатковым крэдыце уласнасці , ёсць пэўныя рэчы , якія вы павінны ведаць , перш чым ўжываць.
Ніжэй прыведзены адказы на часта задаюць пытанні аб федэральнай жыллёвай з нізкім узроўнем даходаў падатковага крэдыту праграмы.
Q: Што такое падатковы крэдыт праграма?
A: Падатковы крэдыт праграма, вядомая таксама як «федэральная з нізкім узроўнем даходу жылля падатковага крэдытам праграма" або проста LIHTC, з'яўляецца папулярнай даступнай жыллёвай праграмай , якая была вакол з 1987 года У адрозненні ад большасці праграм жыллёвага будаўніцтва , якія знаходзяцца ў падпарадкаванні HUD, падатак крэдытная праграма знаходзіцца ў падпарадкаванні IRS, у каардынацыі з дзяржаўнымі ўстановамі па фінансаванні жыллёвага будаўніцтва па ўсёй краіне. Домаўладальнікі, якія ўдзельнічаюць у праграме атрымаюць патрабаваць падатковых ільгот на 10 гадоў за іх падатковы крэдыт нерухомасці ў абмен на арэнду, па меншай меры некаторыя з сваіх кватэр арандатараў з нізкім прыбыткам у абмежаванай арэндзе.
Q: Ці магу я атрымаць прэтэндаваць на падатковы крэдыт?
A: Няма падатковы крэдыт праграма атрымала сваю назву таму , што ўладальнікі якія ўдзельнічаюць уласцівасцяў атрымліваюць каштоўныя падатковыя льготы ў абмен на захаванне сваіх будынкаў даступным. Як арандатар ў падатковым крэдыце уласнасці , балазе вы атрымліваеце прыходзіць у выглядзе абмежаванай арэнднай платы, пры ўмове , што вы даход права.
Q: Як частка даходаў хатніх гаспадарак, якія ануітэт падлічвалі?
A: Калі ў вас ёсць выхад на пенсію або іншы ануітэт, ёсць добры шанец , што гэта трэба будзе лічыцца ў пэўным сэнсе як частка вашага даходу сям'і. Як арэндадаўца павінен вызначыць, як лячыць ануітэт, што ў вас ёсць (ці што вы можаце ўсталяваць пасля таго, як вы падпісалі дамову арэнды на кватэру з нізкім узроўнем даходу на падатковы крэдыт уласнасці) залежыць ад таго, ці маеце вы права выйсці на баланс ануітэт, і калі вы ўжо атрымліваеце плацяжы.
Калі вы ўжо пачалі атрымліваць плацяжы, гаспадар павінен будзе папрасіць ваш брокер, ці ёсць у вас права выйсці баланс ануітэт. Калі ў вас ёсць гэта права, то арэндадаўца павінен ставіцца да вашага ануітэт ў якасці актыву.
Акрамя таго, як толькі вы пачалі атрымліваць аннуитетные плацяжы, як правіла, не можа пераўтварыць яго ў аднаразовай грашовай наяўнасці. Калі гэта ваша сітуацыя, то вашы рэгулярныя плацяжы будуць разглядацца як даход ад Вашага арэндадаўца.
Чакаць, што домаўладальнік трэба будзе праверыць, ці ёсць у вас права адклікаць баланс (нават калі штрафы ацэньваюцца), што аснова, на якой ануітэт можна чакаць росту ў маючым адбыцца годзе, любы адмову або датэрміновае зняцце пеня , а стаўка падатку і падатку штраф, які будзе ўжывацца, калі вы павінны былі зняць ўвесь баланс вашага ануітэт.
Пытанне: Траст разглядаюцца як частка сямейнага даходу?
A: Траст часта падлічваюць у пэўным сэнсе як частка сямейнага даходу. Як арэндадаўца павінен вызначыць, як лячыць давер, якое ў вас ёсць (ці што вы можаце ўсталяваць пасля таго, як вы падпісалі дамову арэнды на кватэру з нізкім узроўнем даходу на падатковы крэдыт уласнасці) залежыць ад таго, ці ёсць у вас доступ да асноўнай у кошт або даход з рахунку.
Пытанне: актывы ўлічваюцца як даход?
A: Няма . Самі актывы не ўлічваюцца ў якасці даходу, аднак любы прыбытак , які вырабляе , як правіла , ўлічваецца пры вызначэнні даходу-правамоцнасці хатняй гаспадаркі актыву ... Больш падрабязна
Q: памешчыкі праверыць Ці даход?
A: Так. Калі вы плануеце ўжываць для кватэры з нізкім узроўнем даходу на падатковы крэдыт уласнасці, чакаць, што домаўладальнік або маёмасць менеджэр патрабуе праверкі даходаў і актываў. Падатковы крэдыт праграма спецыяльна патрабуе праверкі, улічваючы тое, як шмат пастаўлена на карту ... Больш падрабязна
Q: Як дакладна разлічваецца мая арэндная плата?
A: Арэндная плата разлічваецца на аснове колькасці спальняў ў кватэры, а не фактычная колькасць людзей , якія жывуць там. Ваш домаўладальнік павінен разьлічыць вашыя арэнды пры ўмове, што 1,5 пасажыраў жывуць у кожнай спальні (ці аднаго пасажыра, у выпадку студыі).
Такім чынам, арэндная плата за трохпакаёвую кватэру, да прыкладу, будзе грунтавацца на трох пасажыраў (1,5 х 2 спальні) у кватэры.
Падатковы крэдыт у арэнду таксама ўключае ў сябе ўтыліту дапаможнік.
Максімальная арэндная плата вы можаце быць абавязаны плаціць за адзінку з нізкім узроўнем даходу ў падатковым крэдыце маёмасці складае 30% ад адсоткі (звычайна 50% або 60%) плошча сярэдняга валавога даходу (AMGI).
Q: колькасць людзей у маёй сям'і ці ўплывае права?
A: Так. Лік людзей у вашай сям'і ці ўплывае вы можаце прэтэндаваць на адзінку з нізкім узроўнем даходу на падатковы крэдыт уласнасці. Ваша сям'я павінна зарабляць менш, чым пэўны працэнт ад плошчы сярэдняга валавога даходу (AMGI), які заснаваны на памеры хатнія гаспадаркі. З іншага боку, падатковы крэдыт у арэнду не на аснове фактычнага колькасці людзей у вашай кватэры.
Пытанне: Ці трэба мне падпісаць спецыяльны дагавор арэнды?
A: Няма падатковага крэдыту праграма не патрабуе памешчыкаў мець жыхароў падпісаць спецыяльны дагавор арэнды. Але вы можаце знайсці арэнды даданне адной або двума пунктамі, характэрных для падатковай крэдытнай праграмы. Напрыклад, вы можаце, верагодна, чакаць, пункт патрабуючы, каб супрацоўнічаць з арэндадаўцам ў пераафармленне і праверкі вашага даходу кожны год, і можа быць язык сказаць, што калі ваш гаспадар даведаецца, што вы свядома даў ілжывую або няпоўную інфармацыю аб даходах пры вызначэнні права, гэта можа быць падставай для спынення вашай арэнды.
Q: Ці магу Ці я арандаваць на аснове месяца да месяца?
A: Калі вы першы знак у арэнду за кватэру ў падатковы крэдыт уласнасці, ён павінен быць на тэрмін не менш за шэсць месяцаў (хоць ёсць некалькі выключэнняў). Пасля гэтага, вы і ваш арэндадаўца можа пагадзіцца працягнуць дамову арэнды на аснове месяца да месяца.
Пытанне: Ці будуць арандатары рынку стаўка ў будынку?
A: Там можа быць. Многія падатковага крэдыт ўласцівасць ўключае ў сябе некалькі кватэр з нізкім узроўнем даходаў і некалькі кватэр рынкавага курсу.
Q: Ці будзе вылучацца як з нізкім узроўнем даходу , калі ёсць арандатары рынкавых ставак?
A: Вы не павінны. Арэндадаўцы павінны не падзяляць рынкавую стаўку і кватэры з нізкім узроўнем даходу, і ніхто ў вашай падатковай крэдытнай нерухомасці павінны ведаць, колькі вы плаціце арэнды, калі вы не скажаце ім.
Пытанне: вызначаецца Ці мой даход на аснове таго, што я зрабіў у мінулым годзе?
A: Няма . Гэта вызначаецца пры поглядзе наперад і «гадавым вылічэнні ў » ваш даход на наступны год. Напрыклад, калі вы зарабляеце 3000 $ у месяц на працы, гэты даход будзе лічыцца $ за 36 000 (12 месяцаў х 3000 $), нават калі апынецца, што вы атрымаеце павышэнне ці нават страціць сваю працу праз месяц пасля пераезду ў вашу кватэру.
Q: Як разлічваць памешчыкі нерэгулярны даход занятасці?
A: даход занятасці павінны быць уключаны як частка сямейнага даходу, ці з'яўляецца устойлівым або нерэгулярны даход.
Як правіла, памешчыкі, якія ўдзельнічаюць у падатковай крэдытнай праграме павінны выкарыстоўваць бягучыя абставіны арандатара на «пералічваць на год» даходы, што азначае наступнае: сума, якую арандатар разлічвае зарабіць на працягу наступных 12 месяцаў, нават калі апынецца, што колькасць нашмат вышэй ці ніжэй.
Пытанне: Ці будзе ўрэгуляванне разводу або сумесныя актывы дыскваліфікаваць мяне?
A: Няма . Патэнцыйны арандатар не дыскваліфікавалі проста за тое, што ўрэгуляванне разводу або сумесных актываў.
Хоць цалкам магчыма, што ваша сітуацыя даходу пасля разводу зробіць вас непадыходнай, маючы ўрэгуляванне разводу або сумесныя актывы не з'яўляюцца сапраўднымі прычынамі для адмовы ў апрацоўцы заяўкі на падатковым крэдыт заяўніка або аўтаматычна лічыць, што заяўнік не будзе прыбыткам права.
Пытанне: Ці з'яўляецца Ці арэндная плата на аснове майго даходу?
A: Няма . У адрозненне ад іншых праграм жыллёвага будаўніцтва, падатковага крэдыту ў арэнду на аснове сярэдняга даходу ў вашым акрузе або іншай мясцовасці. Гэта сярэдняе значэнне вядома як «вобласць сярэдняга валавы даход" (AMGI), які HUD абнаўляе кожны год. Ваш фактычны даход мае значэнне, калі гаворка ідзе аб вызначэнні, калі вы маеце права на кватэру з нізкім узроўнем даходу на падатковы крэдыт уласнасці. Але фактычная арэндная плата вы плаціце не залежыць ад вашага даходу.
Q: Ці магу Ці я непадыходзячым для іншых , калі я зарабляю занадта шмат даходу за падатковы крэдыт нерухомасць?
A: Не абавязкова. Хоць кожная падатковы крэдыт ўласнасць павінна прытрымлівацца тым жа правілах, каб вызначыць правамоцнасць даходу, вы можаце зарабіць занадта шмат для аднаго падатковага крэдыту маёмасці, але да гэтага часу лічыцеся правам на іншых. Гэта можа адбыцца, калі, напрыклад, вы атрымліваеце 55% ад ліміту даходу. Маёмасць, якое павінна арандаваць жылец не зарабляюць не больш за 50% ад мяжы даходаў адкінуты вас, але ўласцівасці, выкарыстоўваючы 60% паказчык знойдзе вам права. Акрамя таго, межы даходу залежаць ад акругі, так што калі вы зарабляеце трохі занадта шмат даходу для аднаго ўласцівасці, вы можаце мець поспех на іншае маёмасць, якое выкарыстоўвае розныя абмежаванні.
Q: Ці магу Ці я выселіць , калі мой даход ідзе шлях уверх пасля таго, як я пераходжу ў?
A: Вы не павінны турбавацца аб тым , каб выселіць за ісці над даходамі. Калі ваш даход ўзрастае да дасягаць 140% ад плошчы Медыяна валавога даходу (AMGI), няма ніякіх праблем. Калі ваш даход падымаецца вышэй за гэты ўзровень, ён можа запатрабаваць ад арэндадаўца зрабіць крокі, каб пераканацца, што будынак застаецца права на ўсіх сваіх падатковых крэдытаў.
У горшым выпадку, ваш арэндадаўца можа (з належным паведамленнем) пераключыць кватэру рынкавай стаўкі і вы страціце перавага вашай абмежаванай арэнды. Аднак, калі ваш даход з'яўляецца тое, што высокім, вы на самой справе не з нізкім узроўнем даходу, і вы павінны быць у стане дазволіць сабе арандаваць рынкавыя стаўкі. Арэндадаўцы ў падатковы крэдыт нерухомасць можа толькі выселіць жыхароў за «добрую справу», як гэта вызначана дзяржаўнымі ці мясцовымі законамі. Гэта таксама азначае, што ваш гаспадар не можа прыняць рашэнне не працягваць дамову арэнды без паважнай прычыны.
Q: Кожны раз , калі мае змены даходу, ці трэба мне атрымаць пераатэстацыю?
A: Да шчасця, няма. Падатковы крэдыт праграма не мае «часовыя recertifications», што азначае, калі вы пераключыцеся працу, атрымаць павышэнне, або купіць або прадаць актыў, вам не трэба, каб атрымаць ваш даход разлічваецца і правяраецца яшчэ раз. Вы павінны чакаць, каб сустрэцца з кіраўніцтвам пераатэстацыі свайго даходу толькі адзін раз у годзе, як правіла, вакол гадавіны вашага падпісання арэнднага дагавора.
Q: Як студэнт, я магу жыць у падатковы крэдыт нерухомасць?
A: Агульнае правіла заключаецца ў тым , што калі кожны чалавек у вашай сям'і ёсць поўны працоўны дзень студэнта, то вы не можаце арандаваць на падатковы крэдыт уласнасці. Так што калі вы поўны працоўны дзень студэнта з суседам па пакоі, які ідзе ў школу няпоўны працоўны дзень, то ўсё ў парадку. Калі ўсё ў вашай сям'і ідзе ў школу на пастаяннай аснове, спытаеце кіраванне, трапляеце Ці вы ў выключэнне.
Пытанне: Ці павінен падатковы крэдыт нерухомасць выконваць законы аб дыскрымінацыі?
A: Так. Падатковы крэдыт ўласцівасці распаўсюджваюцца тыя ж справядлівыя законы жылля як звычайныя ўласцівасці. Акрамя таго, дзякуючы дамове паміж HUD, міністэрствам фінансаў і міністэрствам юстыцыі (DOJ), то IRS можа лёгка даведацца аб парушэнні справядлівага жыллёвага арэндадаўца і выкарыстоўваць яго ў якасці падставы для падатковага крэдыту невыканання. Гэта азначае, што домаўладальнікі ў падатковы крэдыт нерухомасць яшчэ больш падставаў, каб не дыскрымінаваць вас.
Q: Як арандатары і патэнцыйныя кліенты могуць атрымаць больш падрабязную інфармацыю пра патрабаванні праграмы?
A: Арандатары і перспектывы часта ўзнікаюць пытанні аб даходах і правілах падатковага крэдыту уласцівасцяў. У дадатак да адказаў на часта задаюць пытанні тут адказу, вы можаце атрымаць пытанні стану канкрэтных атрыманы адказ дзяржаўнага жыллёвага фінансавага агенцтва, якое адмініструе падатковы крэдыт праграму, дзе вы жывяце. Паглядзець спіс дзяржаўных дом фінансавых устаноў .